Bail commercial
Le preneur est redevable d’une indemnité d’immobilisation portant sur les lieux loués dégradés qu’il a libérés tant qu’il n’a pas supporté le coût des remises en état, le bailleur n’ayant pas à en faire l’avance (Cass. Civ. 3, 6 février 2020, n°19-10.117).
Une société locataire a donné congé des locaux qu’elle louait à titre commercial et a libéré les lieux le 31 mars 2014. En février 2016, le bailleur obtient, en référé, une provision au titre du coût des travaux de remise en état. Il sollicite ensuite au fond le paiement d’une indemnité d’immobilisation pour la période de 2014 à 2016.
La Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel d’avoir condamné la locataire au paiement de cette indemnité d’immobilisation, considérant que le preneur est tenu d’indemniser le bailleur si, en raison des manquements à son obligation de remise en état des lieux, celui-ci a été dans l’impossibilité de récupérer la jouissance normale de son bien et a subi un préjudice financier. La Cour a ainsi relevé que même si les locaux avaient été restitués au bailleur en 2014, celui-ci n’avait été en mesure de faire exécuter les travaux de remise en état, faute de prise en charge par le preneur, le bailleur n’ayant pas à faire l’avance du coût de ces travaux.
Solution sévère pour le preneur, mais parfaitement fondée, l’immobilisation du bien étant directement liée à la nécessité de remise en état des locaux.
Bail commercial
En présence d’un bail verbal, la taxe foncière ne peut être mise à la charge du preneur que si un accord des parties sur le transfert de cette charge est établi, ce qui peut être fait par tous moyens (Cass. Civ. 3, 28 mai 2020, n°19-10.056).
Une entreprise a acquis, dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire, un fonds de commerce, incluant le bail commercial qui avait été consenti à son prédécesseur sans contrat écrit. Le bailleur a assigné le nouveau locataire aux fins de condamnation au remboursement de la taxe foncière de 2014 à 2017.
La Cour de cassation retient qu’en présence d’un bail verbal, il convient de rechercher l’existence d’un accord des parties sur le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière et relève qu’il est établi que le précédent locataire a réglé au bailleur la taxe foncière jusqu’en 2011, que la taxe 2012 a fait l’objet d’une déclaration de créance admise, et que l’administrateur judiciaire a validé le paiement de la taxe 2013. La Cour en conclut que l’accord des parties initiales au bail sur la prise en charge par le preneur de la taxe foncière était établi. Le nouveau locataire est donc tenu au remboursement de la taxe foncière des années suivantes.
Un bail commercial verbal n’en demeure pas moins valable et n’a pas à être écrit pour s’imposer aux parties et produire tous ses effets. La taxe foncière peut être mise à la charge du preneur, mais seulement en vertu d’une stipulation expresse contenue dans le bail. Mais, lorsque le bail n’est pas écrit, cette condition n’a plus vocation à s’appliquer et il faut rechercher la volonté des parties par tous moyens, ce qu’ont fait les juges dans cette affaire.
Il convient néanmoins de s’interroger sur l’application ou non de cette solution aux baux conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur de la Loi Pinel de 2014 qui impose qu’un inventaire précis et limitatif des catégories d’impôts, taxes et redevances figure dans le bail.
Bail commercial
Les parties peuvent valablement renoncer à l’exigence d’immatriculation du locataire au RCS, ce qui interdit au bailleur de se prévaloir d’une absence d’immatriculation pour refuser le renouvellement et une indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3, 28 mai 2020, n°19-15.001).
Parmi les conditions que doit satisfaire le locataire pour bénéficier du droit au renouvellement du bail ou au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement, figure celle d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, au répertoire des métiers pour les artisans, ou à la Maison des artistes pour ces derniers. A défaut, le bailleur peut denier le droit au statut des baux commerciaux et ainsi refuser le renouvellement et le paiement d’une indemnité d’éviction.
Dans cette affaire, un bail commercial a été consenti à une entreprise, pour une durée de neuf ans, portant sur une villa meublée avec terrain, terrasse et piscine, destinée à une activité d’exploitation hôtelière et/ou para-hôtelière consistant en la sous-location meublée de locaux situés dans le même ensemble immobilier avec mise à disposition de services ou prestations para-hôtelière à la clientèle.
A la fin du bail, le bailleur a délivré un congé avec refus de renouvellement et a dénié à la locataire le droit à indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation régulière au registre du commerce et des sociétés à l’adresse du bien loué. Il l’a ensuite assignée en validation du congé et en expulsion.
La Cour de cassation accueille la demande de paiement d’une indemnité d’éviction formée par la locataire. Elle retient en effet que les parties ont déclaré aux termes du bail « leur intention expresse de soumettre la présente convention au statut des baux commerciaux (…), et ce même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour partie, en sorte qu’il y aura éventuellement extension conventionnelle du champ d’application de ce statut ». La Cour estime qu’il en résulte que le bailleur a renoncé à se prévaloir de la condition d’immatriculation et ne pouvait donc l’invoquer pour dénier le droit au renouvellement du bail ou à une indemnité d’éviction.
Cette solution confirme qu’en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l’immatriculation du locataire n’est pas une condition impérative et que les parties peuvent donc valablement renoncer à cette exigence.
Bail dérogatoire – Bail commercial
Quelle que soit la durée du bail dérogatoire, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, même si la durée du bail est inférieure à trois ans, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (Cass. Civ. 3, 26 mars 2020, n°18-16.113).
Conclure un bail dérogatoire (ou improprement appelé parfois, « bail précaire » ou « bail de courte durée ») permet d’échapper à l’application du statut des baux commerciaux lorsque celui-ci a vocation à s’appliquer, à la condition que la durée dudit bail soit inférieure à trois ans.
Toutefois, l’article L.145-5 du Code de commerce précise que si le preneur reste et est laissé en possession des locaux, il s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.
Dans cette affaire, le 1er août 2013, un bail dérogatoire est consenti à une entreprise sur un local commercial pour une durée de six mois renouvelable, sans pouvoir se poursuivre au-delà de 30 juin 2015. Le 15 mars 2016, restée dans les lieux, à la date d’expiration du bail, sans opposition du bailleur, la locataire a donné congé pour le 16 mai 2016. Le bailleur a alors saisi le juge pour obtenir le paiement des loyers de mai à septembre 2016.
La demande du bailleur est accueillie par la Cour de cassation, qui précise que quelle que soit la durée du bail dérogatoire et du maintien dans les lieux, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme contractuel, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux
Cette solution confirme la jurisprudence déjà adoptée par la Cour de cassation selon laquelle un bail commercial s’opère dès lors que le preneur s’est maintenu dans les lieux au-delà du terme contractuel (après l’expiration du bail dérogatoire), même si la durée dudit bail dérogatoire est inférieure à trois ans.
Vente immobilière
Droit de rétractation de l’acquéreur : la notification de l’avant-contrat de vente est régulière même sans lettre d’accompagnement (Cass. Civ. 3, 9 juillet 2020, n°19-18.943).
L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation (…), l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (…) ».
Conformément aux dispositions de cet article L.271-1, un compromis de vente est notifié à un particulier acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception. Celui-ci laisse expirer ce délai sans exercer son droit de rétractation, puis refuse de signer l’acte de vente, en invoquant l’irrégularité de la notification au motif qu’elle ne contenait pas de lettre d’accompagnement.
La Cour de cassation sanctionne cette défense audacieuse : le droit de rétractation peut être exercé malgré l’absence de lettre d’accompagnement jointe à la notification du compromis. L’absence d’une lettre d’accompagnement ne remet donc pas en cause la validité de la notification.
Les juges se sont attachés à appliquer strictement le texte qui prévoit que « Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception… ». Cette position peut paraître sévère si la promesse elle-même ne précise pas les conditions d’exercice du droit de rétractation, car dans ce cas, l’acquéreur ne sera pas informé des conditions et délai de sa faculté de rétractation.
Copropriété
Le délai de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires pour faire cesser une infraction court à compter du jour où il en a connaissance (Cass. Civ. 3, 28 mai 2020, n°19-12908).
Les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. Dans cette affaire, la question est de savoir à quelle date ce délai a commencé à courir.
Un copropriétaire a donné en location son lot aménagé en studette à compter de 2001 et le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure en vue de faire interdire cette location conclue en violation du règlement de copropriété, en 2011.
Pour déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence retient que les actions tendant à faire respecter le règlement de copropriété se prescrivent par dix ans et que le délai court du jour où l’infraction a été commise, soit le jour de la première location.
La Cour de cassation censure cette décision : le délai ne court que du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location. L’action de la copropriété n’est donc pas ici prescrite.